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聚焦长租公寓爆雷 为何从资本宠儿陷入资本困局?

2019-11-06 23:55

继乐伽“爆雷”之后,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。此外,西安9家长租公寓被当地部门重点“提名”。问题在于,为何长租公寓爆雷事件会在近期集中爆发?

现象:

多家长租公寓集中“爆雷”

近期,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。

不仅如此,10月18日,西安市住房和城乡建设局发布公告称,西安马驰商业运营管理有限公司、西安左旗商业运营管理有限公司等9家公寓企业存在不及时履行合同义务支付房屋租金;不及时解决租户提出的合理诉求;以各种理由不退租房押金;部分公司注册地无正常经营及公司负责人失联等现象。西安市住房和城乡建设局将会同西安市公安局、西安市市场监管局等部门,对以上9家公寓企业实施联合惩戒。

房东东创始人全雳指出,近期频频出现长租公寓爆雷事件,呈现两大显著特点,一是从单一城市扩大到多个城市,南京、杭州、西安、郑州成为事件高发地区;二是主要集中在中小公寓或二房东身上,并没有一个真正的品牌公寓。

原因:

盲目扩张和运营短板导致资金链问题

前两年,在持续的政策红利下,长租公寓成各路资本追捧的投资标的。开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。据不完全统计,目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。

贝壳找房高级副总裁李文杰指出,2016-2018年,政策红利不断释放,由于行业较低的进入门槛,各类企业集中进军长租公寓。随之,2017-2018年,一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。

然而,正如巴乐兔联合创始人高萌所言,很多公寓经营者忽略了行业阶段、市场规律和基础运营体系建设,“一味盲目扩张,使用高杠杆,租金贷变相融资拿房,扩大规模,做大估值,蕴藏了巨大的风险。”

“爆雷表面是资金问题,本质是供给的非理性扩张。”空白研究院杨现领指出,一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域,在短期内形成一个“供给突起”,即供给的突然增加,叠加稳中有降的、相对不足的需求,市场形成阶段性的供给压力,随之,租金、出租率、出租周期等关键指标,必然会处于恶化状态。

杨现领指出,特别是一些机构为了规模扩张,拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平,现金流会出现压力,并进一步被迫降价出租,回笼资金,“一家机构降价,另一家机构必须跟随,从而造成‘集体踩踏’,这就是过去一年多,行业经历的典型‘负反馈’”。

宅猫找房创始人杨晓松以为,长租公寓其核心竞争力还源于通过标准化,提升服务质量,让租客安心,“我并不认为通过快速圈地,就能形成长租公寓的垄断,人心是很难被垄断的”。